Alguma vez algum amigo ou conhecido seu não realizou o planejamento da construção de uma casa ou de uma reforma e, por conta disso, não conseguiu terminar a obra por falta de dinheiro? Pois é, essa falta de preparação pode interromper a construção da casa tão sonhada no meio do caminho e prolongar os dias de espera e angústia. Para que isso não ocorra, é essencial que se faça um estudo prévio dos possíveis gastos presentes na realização da obra.
Com o preço do lote, é necessário que, antes de construir, você realize uma estimativa do valor que será gasto na concepção do estabelecimento. Por isso, neste artigo ensinaremos como calcular o custo por metro quadrado da sua construção, explicando quais fatores interferem no custo final e por qual motivo.
Quais fatores interferem no custo por metro quadrado?
Para poder realizar uma estimativa do custo final em uma obra, os fatores utilizados para tentar prever os gastos necessários são:
- CUB;
- área equivalente de construção (AEqC);
- itens não inclusos;
- BDI.
Dessa forma, o custo final é dado pela seguinte formula:
Custo Final = (CUB x Área Equivalente de Construção + Itens não inclusos) x (1 + BDI)
Não conseguiu entender os termos presentes na fórmula acima? Fique tranquilo, cada um deles é descrito com mais detalhes logo a seguir!
O que é o CUB?
A sigla CUB significa Custo Unitário Básico e trata-se do fator mais importante da equação apresentada. Com mais de 40 anos de existência, este termo foi criado por meio da Lei Federal 4.591/64 e é atualizado mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) de cada estado. Sua função é fornecer uma estimativa do custo do metro quadrado atualizado em cada estado brasileiro.
Projetos-padrão
Outro benefício desse indicador é permitir o acompanhamento da evolução dos custos desse setor de uma forma geral. Na realidade, seu uso na equação é dado em CUB por metro quadrado, produzindo, assim, o preço do metro quadrado de uma obra específica. O cálculo do CUB é realizado com base em projetos-padrão que são definidos por meio de 5 propriedades.
- Número de pavimentos.
- Número de dependências por unidade.
- Áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas.
- Padrão de acabamento da construção.
- Número total de unidades.
O número de pavimentos indica simplesmente quantos andares possui o estabelecimento. Logo em seguida define-se o número de dormitórios que a construção possui.
A área equivalente é definida como sendo uma área virtual que representa o custo da área real da obra. Isso ocorre quando o local a ser calculado possui algumas especificidades quanto à determinação do preço. A norma ABNT NBR 12721:2006 possui um capítulo específico para a determinação desse critério.
O padrão de acabamento é outro fator que modifica bastante o custo por metro quadrado. Sua classificação é dada em três diferentes níveis. Padrão alto, padrão normal e padrão baixo. Por fim, temos o número total de estabelecimentos que estão sendo construídos simultaneamente.
Cada projeto-padrão é predefinido pela norma ABNT NBR 12721:2006 que os classifica dentro de grupos de construções residenciais e comerciais. Essa diferenciação é feita por meio de siglas, em que o número indica o número de pavimentos.
Residência
- Residência unifamiliar – R1;
- Prédio popular – PP4;
- Residência Multifamiliar – R8 e R16;
- Projeto de interesse social – PIS;
- Residência Popular – RP1Q.
Comércio
- Comercial de andares livres – CAL8
- Comercial de salas e lojas – CSL8 e CSL16
- Galpão Industrial – GI
Para cada caso apresentado é possível obter o valor do custo unitário básico por metro quadrado. Essa informação pode ser obtida por meio de um relatório gerado pelo site da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Basta informar o estado, o ano e o mês desejados.
Lote básico de insumo
A definição do valor de cada projeto padrão é realizada levando-se em conta um lote básico de insumos. Nesse lote são incluídos os valores de gastos com materiais de construção, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos.
A lista de materiais de construção de cada lote é disponibilizada pelo Sinduscon-MG por meio de uma cartilha supercompleta. Despesas administrativas e equipamentos podem ser, por exemplo, respectivamente, um engenheiro que você tenha contratado e uma betoneira que você tenha alugado para realizar a obra.
Alternativa: tabela do IBGE
Se mesmo após analisar todas essas informações você acreditar que o seu projeto de construção não esteja contido dentro dos projetos-padrão especificados anteriormente, você tem a possibilidade de consultar o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI).
Esse sistema, fornecido pelo IBGE em parceria com a Caixa Econômica Federal, também fornece os valores do custo por metro quadrado a partir do levantamento de preços de materiais e salários pagos na construção civil.
O que define a área equivalente da construção?
No local de uma construção existem algumas áreas a serem consideradas. A área total do lote ou a área real construída não são as áreas corretas a serem utilizadas para realizar os cálculos da equação apresentada. Na fórmula deve-se inserir a área equivalente da construção.
Em alguns casos, a determinação dessa área pode não ser tão simples. O melhor a se fazer é obter essas informações com o engenheiro projetista ou então com o arquiteto contratado. Se não for possível, a norma ABNT NBR 12721:2006 fornece um capítulo com informações detalhadas sobre o assunto.
Quais são os itens não inclusos que devem ser considerados?
Por mais que sejam considerados vários fatores na estimativa do CUB, algumas especificidades de cada obra acabam não sendo consideradas e acabam não sendo incluídas na conta. Alguns dos itens que não estão incluídos no cálculo e que podem estar presentes na sua obra são:
- fundações;
- outros equipamentos;
- obras e serviços complementares.
Por mais que o lote básico de insumos de cada projeto-padrão possua uma vasta lista de materiais, equipamentos e mão de obra, vale a pena dar uma conferida na lista e verificar se algo que você planeja utilizar não está relatado. Em caso afirmativo, esses itens devem ser somados ao cálculo do custo final.
O que significa BDI?
Benefícios e despesas indiretas, isso é o que a sigla BDI significa. Esse fator de multiplicação presente na equação serve para contabilizar algumas despesas que também não são registradas pelo CUB e fornecer o custo por metro quadrado real. São eles:
- impostos;
- seguros;
- garantia;
- taxas da construtora;
- outros custos administrativos.
Agora que você sabe o que cada termo da equação significa, fica mais fácil obter um valor real do custo por metro quadrado que você terá na sua obra. Planeje-se e faça as contas com cuidado. Ninguém quer chegar no meio da obra e perceber que o dinheiro acabou, não é mesmo?
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