O memorial descritivo é um item essencial em qualquer tipo de projeto, sendo o mesmo obrigatório por lei, o que só aumenta a atenção dada ao seu desenvolvimento.
O memorial descritivo é uma transcrição das informações do projeto, com especificações técnicas, detalhes dos processos de construção envolvidos e passos para sua execução.
Além disso, ele esboça os objetivos e o escopo do projeto e serve como um ponto de referência oficial para a equipe do projeto, a empresa maior e as partes interessadas.
Ele é criado durante a fase de planejamento da obra e é uma compilação de vários outros documentos. Sendo assim, ele é mais do que apenas um cronograma ou uma lista de tarefas, embora inclua essas coisas.
O memorial descritivo da obra é formalmente aprovado no início do projeto e depois progressivamente atualizado ao longo de todo o curso do projeto.
O que é memorial descritivo?
O memorial descritivo é um documento que deve sobretudo detalhar todas as técnicas e materiais e insumos necessários para a execução da obra. Além disso, ele deve especificar com detalhes todos os itens necessários e como deve ser realizado.
Este documento faz parte do projeto executivo e deve ser elaborado antes da execução da obra, pois ele se trata de uma exigência legal. Como estabelece o artigo 48 da Lei 4.591/64 :
“O projeto e o memorial descritivo dos edifícios serão parte integrante e complementar do contrato”.
Sendo assim, um memorial descritivo deve conter:
- localização da obra;
- proprietário;
- detalhe de cada etapa da construção;
- alvenaria;
- acabamento;
- conceituação do projeto;
- normas adotadas para a realização dos cálculos;
- premissas básicas adotadas durante o projeto;
- objetivos do projeto;
- detalhamento de materiais empregados na obra ou no produto;
- demais detalhes que podem ser importantes para o entendimento completo do projeto.
Além disso, um memorial descritivo é uma ferramenta que ajudará a construir e finalizar tudo o que é proposto para um projeto. Afinal, a execução bem sucedida do projeto depende totalmente da correta elaboração do memorial descritivo.
Quanto mais detalhada for a informação, mais fácil será administrar o trabalho, evitando desperdício de dinheiro e materiais, bem como eventuais atrasos.
Para que serve o memorial descritivo?
O planejamento da obra de construção é uma etapa crucial que vem logo após o início nas fases de gerenciamento e execução da da obra.
Através de um planejamento adequado, é possível racionalizar a obra inteira em uma série de etapas e garantir a disponibilidade de todos os recursos em tempo hábil.
As restrições da obra, como tempo, escopo e custos, são discutidas no processo de planejamento da obra, e os planos de mitigação são desenvolvidos após a identificação dos riscos potenciais.
Ao comparar o progresso real com o plano do projeto, você também pode monitorar o desempenho de sua equipe e tomar as medidas necessárias para melhorá-lo.
Entre os tipos de memorial descritivo existentes, podemos citar:
- Memorial descritivo residencial;
- Memorial descritivo comercial;
- Memorial descritivo de desmembramento;
- Memorial descritivo para execução de piscina;
- Memorial descritivo de unificação;
- Memorial descritivo de demolição;
- Memorial descrito de tanque séptico e fossa;
- Entre outros.
Por que o memorial descritivo é tão importante?
Em resumo, o memorial descritivo é importante principalmente para quem compra um imóvel na planta. Pois, o imóvel é vendido como um projeto e pode ser entregue de forma diferente da apresentada originalmente.
Afinal, como o memorial descritivo contém todas as descrições do imóvel, o comprador sabe o que deve ser concluído e entregue ao final da obra.
Portanto, além de orientar a execução da obra, o memorial descritivo é também um documento de defesa dos direitos e interesses do cliente final.
Nesse sentido, ele facilita a comunicação entre construtores e clientes sobre o estado atual da propriedade. Sob o mesmo ponto de vista, o memorial também pode proteger a construtora de possíveis problemas, como exigências não previstas no documento.
Quais informações devem constar em um memorial descritivo?
Um memorial descritivo precisa conter as informações descritas no setor da construção civil. Sendo assim, a NBR 15575 que é a Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais que conta com as diretrizes estabelecidas para esse tipo de documento.
A NBR 15575 foi criada com o objetivo de especificar claramente como os produtos usados em uma construção se relacionam com a qualidade de uso do imóvel depois.
Em outras palavras, essa norma estabelece um alto padrão de qualidade para os imóveis, e as construtoras precisam se adequar a ela. Além de estabelecer critérios a seguir, ela também conta com mecanismos de análise, para garantir que as determinações sejam respeitadas.
Dados da obra
Os dados da obra são os dados que identificam a obra como o nome do projeto, proprietários, área construída, localização e os responsáveis pela obra. Portanto, devem aparecer logo no início do memorial.
Além disso, o memorial conta com a definição do projeto. Por exemplo, qual a finalidade do projeto em questão? A obra é de uma residência, comércio, monumento público? Essa informação é importante pois para cada tipo de construção há um memorial e a demanda por diferentes padrões de qualidade e segurança.
Serviços realizados antes do início da obra
A princípio, os serviços realizados antes do início da obra são considerados serviços preliminares. Como por exemplo, a supressão vegetal, o nivelamento do espaço, a limpeza do terreno e a construção do canteiro de obras.
Nesse sentido, todos esses trabalhos preliminares devem constar no memorial.
Detalhamento das etapas da obra
Em resumo, uma obra requer uma série de atividades que devem ser realizadas. Como por exemplo, a parte elétrica, hidráulica, alvenaria e acabamentos. Além disso, cada uma dessas etapas segue uma sequência lógica de execução.
E para cada etapa da obra os materiais devem ser identificados corretamente , assim como suas respectivas quantidades e locais de aplicação. Nesse sentido, alguns materiais necessitam de processos específicos para sua instalação.
Cada um destes itens deve ser desenvolvido com uma riqueza de detalhes, lembrando que cada projeto tem suas próprias características, o que consequentemente gerará novos tópicos.
Tipos de memoriais descritivos
Como dito anteriormente, para cada tipo de projeto há um tipo de memorial. Pois, cada tipo de projeto atende diferentes necessidades, tanto para o cliente, espaço ou até mesmo a funcionalidade, impactando diretamente o conteúdo do memorial descritivo.
Dependendo do tipo de construção, os tipos de memoriais abaixo podem ser combinados, portanto, as informações devem ser claras e detalhadas.
Residencial
Em resumo, o memorial descritivo residencial tem como objetivo detalhar todos os materiais, insumos, técnicas de construção e outras informações relevantes para a execução da obra.
Sendo assim, os itens do Memorial Residencial variam de acordo com os sistemas construtivos e elementos utilizados na edificação. Por exemplo, os itens que precisam constar no memorial descritivo são:
- Estrutura (traço do concreto, método de preparo, processo executivo);
- Alvenaria (argamassa e tijolos);
- Revestimentos (argamassa, cerâmica, pintura);
- Cobertura (impermeabilização, características das telhas, isolamento termoacústico, instalação de calhas e escoamento pluvial);
Comercial
O memorial descritivo comercial é semelhante ao residencial, mas com informações complementares ao ponto comercial. Como por exemplo, infraestrutura existente, restrições e outras precauções que devem ser tomadas.
Memorial de desmembramento
Esse tipo de memorial é usado para divisão de lotes e terrenos.
Para execução de piscinas
O memorial para construir uma piscina tem como objetivo projetar todas as informações sobre a execução da piscina.
De unificação
Como o nome sugere, este documento contém informações sobre as obras de unificação de dois ou mais lotes.
Residência para demolição
O memorial de demolição detalha os procedimentos que serão adotados para demolir o imóvel, bem como os processos de segurança e disposição dos escombros.
Memorial descritivo de tanque séptico e fossa
O memorial descritivo de tanque séptico e fossa tem como objetivo apresentar as condições gerais de funcionamento e especificação de materiais das Instalações hidrossanitárias, sistema final de esgoto contemplando as instalações prediais de água e esgoto.
Vale lembrar que um memorial é produzido e atualizado durante toda a obra, sempre que necessário. A mínima mudança nas medidas de um espaço ou mesmo a troca por outra marca de um material precisa constar no documento.
Toda construtora/empreiteira é obrigada a fazer um memorial descritivo?
Como dito anteriormente, de acordo com a Lei 4.591/64 o memorial descritivo é obrigatório em empreendimentos de construção civil e toda pessoa interessada em comprar um imóvel na planta tem o direito de solicitá-lo.
A incorporadora é a empresa que cria as condições para a realização do empreendimento, além de garantir que a obra atenda ao prazo e preço acordados pelo comprador. Também é responsável pela entrega da unidade no prazo acordado com o comprador.
E todas essas informações constam no memorial descritivo. Portanto, caso haja prejuízo devido ao mau desempenho do serviço, atrasos, ou uso de materiais diferentes, o incorporador deve arcar e lidar com a falha em conjunto com a construtora.
Quais as vantagens de se ter um memorial descritivo da obra?
Em resumo, a elaboração do memorial possui algumas vantagens tanto para a empresa quanto para o cliente. Como resultado, o memorial ajuda nas vendas e na imagem da construtora.
Transparece mais segurança
Simplesmente fazer o trabalho não é suficiente para os principais empreiteiros de hoje. Eles não só devem cumprir os objetivos básicos dos projetos dentro do prazo e do orçamento, mas os empreiteiros devem envolver os clientes além desses aspectos para garantir a felicidade e construir relacionamentos sólidos.
Sendo assim, uma forma de criar um bom relacionamento com os clientes é fornecer um produto final igual ao combinado. E como o cliente obtém a garantia de que terá todos os itens quando a obra for entregue e como cobrar caso não tenham sido executados conforme o prometido?
A resposta é através de um memorial descritivo de obra que, em casos como esse de um apartamento ou construção de uma casa.
A obra fica em acordo com a lei
Como comentado acima, o memorial descritivo é um documento obrigatório. Sendo assim, não elaborar o memorial de forma correta também pode trazer sérios problemas legais.
Por exemplo, um memorial incompleto ou incorreto quanto ao que exige a lei pode trazer problemas fiscais, multas, não concessão de licitações. E em casos mais sérios, um memorial incompleto também pode gerar o embargo da obra.
Como resultado, a reputação da empresa pode ser comprometida, bem como a confiança da empresa no mercado é perdida.
Portanto, é fundamental a empresa responsável pela obra elaborar um memorial de acordo com a lei para evitar problemas futuros.
Proteção para a construtora e para o cliente
A princípio, uma das grandes vantagens da elaboração do memorial é a proteção tanto para o cliente quanto para a construtora. Afinal, o memorial conta com todo o detalhamento da obra, desde a parte inicial até o acabamento final.
Com essa quantidade de detalhes o documento fica detalhado ao máximo. Isso significa que nele todo o planejamento tem que ser descrito passo a passo, atividade por atividade.
Como resultado, a construtora tem controle dos prazos, custos, materiais e qualquer outra informação importante. Portanto, é muito mais fácil controlar esses prazos, bem como evitar acidentes e otimizar o trabalho da equipe.
Já em relação ao cliente, antes mesmo da obra começar ele já sabe como será todo o andamento da obra, bem como o acabamento final. Isso gera um respaldo legal em caso de problemas durante a obra.
Qual profissional pode fazer o memorial descritivo de uma obra?
De acordo com a Lei 4.594/64, é obrigatório a elaboração do memorial descritivo para qualquer empreendimento imobiliário. Além disso, ele deve ser disponibilizado no website da construtora, sendo uma excelente opção para consulta.
Nesse sentido, um memorial descritivo deve utilizar linguagem técnica e ser escrito por um profissional da área legalmente habilitado, com anotação de responsabilidade técnica (ART). Afinal, esse tipo de profissional conhece todas as características técnicas e construtivas do trabalho em si.
Ainda mais, que o memorial possui algumas regras e padrões determinados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Entretanto, cabe ao engenheiro, arquiteto ou projetista incluir as informações conforme achar necessário.
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Conclusão
Em conclusão, um memorial descritivo oferece segurança tanto para a construtora quanto para o cliente. Além disso, ele garante a correta execução do trabalho, se mostrando um item indispensável para qualquer tipo de projeto.
Portanto, conhecer os diferentes tipos e como um memorial descritivo deve ser estruturado agiliza o processo de trabalho. E além disso, ele facilita a consulta das informações nele contidas, evitando a ocorrência de problemas graves em seu trabalho.
Além de um excelente memorial descritivo, precisamos de um projeto bem elaborado e nada melhor do que utilizar equipamentos de qualidade.
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