Quem vive em um condomínio sabe que a alteração de fachada é um fator que vira e mexe aparece nas reuniões. Seja pelo aspecto coletivo, quando há um desejo mútuo de dar uma repaginada no edifício, ou mesmo individual, quando um dos proprietários de imóvel quer fazer alterações em sua área privativa. Em todos, no entanto, a certeza é de que a dor de cabeça virá.
Isso se dá porque a legislação tem algumas limitações. As alterações de fachada só podem ser realizadas após autorização de todos os condôminos que compartilham o mesmo ambiente. Ou seja, é só a partir de uma ata, em assembleia, que o proprietário de um imóvel tem a chance de avançar em sua obra tão desejada.
Além desse, há outros impeditivos e obrigações. Para deixar mais claro sobre tudo o que rege o assunto, criamos este conteúdo. Com ele, você saberá o que diz o Código Civil sobre alteração de fachada e todas as regras que deverá seguir. Por isso, continue conosco!
O que pode ser considerado fachada?
A fachada é, aos olhos da lei, toda a parte frontal externa visível que compõe um condomínio ou edificação.
Ou seja, a fachada pode ser entendida como uma parede externa, uma sacada, uma varanda, área comum, área privativa ou outro tipo de elemento que faz parte da área da edificação que pode ser vista.
Vale ressaltar também que, diferentemente do que diz a construção civil, a fachada não é somente a parte da edificação que fica de frente para a rua. É tudo o que envolve o aspecto visual harmônico do condomínio.
O que é área comum em um condomínio?
A área comum do condomínio é um espaço em que todos os condôminos podem transitar e usufruir, de maneira simbólica ou mesmo efetiva. Abaixo, listamos algumas exemplos de áreas comuns que são consideradas pela legislação:
- Fachada;
- Área de circulação;
- Piscina;
- Banheiros comunitários;
- Área de churrasqueira;
- Quadra poliesportiva;
- Espaço kids;
- Academia;
- Espaço pet;
- Portaria;
- Hall de entrada;
- Jardim;
- Garagem;
- Escadas;
- Elevadores.
O que é considerado alteração de fachada?
É considerada alteração de fachada toda ação que apresenta mudança que impacta diretamente em alguma das estruturas que listamos acima, seja com a instalação de grades, toldos, jardim vertical, antenas, nova pintura, mudança de revestimento ou qualquer outro aspecto visual inerente ao local.
Por outro lado, a instalação de sistemas de segurança, isolamento acústico ou conserto de rachaduras não são consideradas alterações.
Qual a diferença entre alteração e mudança de fachada?
Pela legislação (ver abaixo), são apenas sinônimos, não existindo diferença de tratamento entre os dois termos. Ambos os casos, implicam em uma mudança física que traz nova perspectiva ao local se comparado a outrora.
Exemplos práticos do que pode ser considerado alteração de fachada
Abaixo, listaremos alguns casos em que são proibidas as alterações na fachada. De forma geral, não poderá ser feita a mudança, salvo alteração expressa em ata, modificações em:
- Portas;
- Cor das paredes internas e externas;
- Forro;
- Teto da sacada;
- Vidros ou grades (desde que não seja para segurança);
- Toldos;
- Ar-condicionado;
- Antenas de TV.
- Colocar varais;
- Guardar bicicletas;
- Pendurar roupas ou bandeiras;
- Colocar vasos de plantas;
- Jardins verticais.
O que a legislação diz sobre alteração de fachada?
Chegou o momento de entender a parte legal sobre a alteração de fachadas. Temos duas leis que regem sobre o assunto, uma está no Código Civil e outra é a Lei dos Condomínios. Abaixo, trataremos de ambas.
De certo é que ambas tratam sobre o comprometimento estético da fachada do edifício. O motivo para tais regras é que assim será mantida a harmonia e a estética da construção, elemento que, além do bem-estar dos condôminos, evita a poluição visual das cidades e pode influenciar em vendas futuras.
Alteração de fachada no Código Civil
A primeira lei que trataremos sobre a alteração de fachada é a presente no Código Civil. Em seu artigo 1.336, é entendido que “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.
É importante dizer que o Código Civil entende que fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado da rua, mas, também, todas as faces do imóvel.
Alteração de fachada na Lei dos Condomínios
Já a Lei 4.591/64, que é conhecida como Lei dos Condomínios, proíbe “alterar a forma externa da fachada”. É ela que condiciona qualquer modificação dessa parte à aprovação total dos condôminos.
Em julgamento recente, o Superior Tribunal de Justiça manteve que essa legislação, em complemento com o Código Civil acima listado, traça critérios objetivos para como deve ser feita a alteração das fachadas. Ou seja, ela pode ser feita desde que seja autorizada por unanimidade por todos os condôminos e desde que não cause prejuízo no valor dos demais imóveis do condomínio.
O que é proibido fazer como alteração de fachada?
De forma geral, as legislações acima listadas entendem que a alteração de fachada se dá quando há uma grande mudança do caráter estético e estrutural da face visível da edificação em detrimento às demais.
Ou seja, por exemplo, um condômino não poderá colocar um forro ou teto retrátil em sua área privativa de forma arbitrária. Precisará passar por uma convenção geral. A instalação de uma antena, por exemplo, também impacta nesse quesito.
Obviamente, pinturas e aplicação de texturas distintas dos demais condôminos também são entendidos como alteração de fachada.
Pode mudar a cor da fachada do prédio?
Não. A alteração da cor da fachada do prédio é considerada como uma alteração e, como comentamos acima, só poderá ser feita através de Convenção Geral dos Condôminos, com aprovação unânime em ata por todos os condôminos.
O que pode ser permitido a título de alteração de fachada?
De forma geral, a legislação permite alterações que tragam melhorias de segurança do condômino, tais como:
- Implementação de isolamento acústico dentro do projeto;
- Conserto de rachaduras ou pintura de fachada, teto ou forro, desde que não altere o projeto inicial;
- Manutenção do sistema hidráulico ou energético.
Como aprovar uma alteração de fachada em um condomínio?
A Lei dos Condomínios estabelece que a mudança de fachada poderá ser feita em uma edificação de duas formas:
- A primeira é através de Convenção dos Condôminos, o que irá impactar como um todo nas mudanças e manutenções gerais do prédio, trazendo benefícios e melhorias para todos, inclusive na questão estética;
- De forma individual, a lei entende que qualquer mudança (como, por exemplo, a instalação de um ar condicionado), poderá ser feita desde que todos os condôminos a autorizem.
Vale destacar que para tais mudanças terem efeito, elas precisarão estar em Ata da Assembleia do Condomínio e com a aprovação geral.
Qual o quórum para alteração da fachada?
Como já citado acima, a Lei 4.591/64, a popular Lei dos Condomínios, deixa claro que qualquer modificação da fachada só é permitida desde que todos os condôminos aprovem essa alteração.
Ou seja, se, por exemplo, o morador do apartamento 201 achar que será impactado negativamente pela inserção de um forro de gesso distinto no apartamento 101, não poderá ser realizada a alteração, ainda que os demais condôminos concordem.
Qual a sanção contra o desrespeito à vedação legal da alteração de fachada?
No caso de um condômino alterar a fachada de forma arbitrária, o síndico deve mandar uma advertência assinalando quais foram as infrações e que ele estará passível de multa caso não desfaça o projeto em um tempo preestabelecido.
Caso ele não cumpra a determinação, o infrator poderá ser multado, conforme o regimento interno, ou até mesmo ser acionado na esfera civil.
Conclusão
Como visto acima, você pode realizar uma alteração em sua fachada, desde que não impacte no bem-estar e na convivência com demais condôminos. Afinal, apesar de ser proprietário de um imóvel, você também é parte de um todo.
Quer colocar um ar condicionado ou incluir uma grade? Converse com seus vizinhos. A legislação dá essa oportunidade para avanço em determinadas alterações, desde que não impacte na estética e harmonia do seu imóvel. Assim, todos têm a ganhar!
E se você já conversou com os vizinhos e decidiu alterar a fachada do seu prédio, certamente vai precisar de equipamentos para sua obra. Para isso, conte com a Locadora Equiloc. Contamos com o aluguel de equipamentos de qualidade e uma consultoria especializada para facilitar sua vida. Entre em contato com a gente!
